Gestiones previas al inicio de la reconstrucción de la casa de la Tablada
Antes del inicio de la obra hemos tenido que realizar una serie de gestiones para disponer de todos los elementos necesarios para poder ejecutarla. Las cinco gestiones fundamentales han sido:
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Negociar con la compañía de seguro el importe de la indemnización a recibir por el siniestro
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Elegir el arquitecto para la redacción del proyecto y la dirección de la obra, y ejecución del proyecto
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Obtener la licencia municipal para poder realizar ese proyecto
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Analizar la incidencia fiscal para conocer el importe neto de impuestos a recibir del seguro
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Seleccionar la empresa constructora que realizará la obra
La realización de estas cinco gestiones nos ha llevado ¡16 meses!, .... lo que mucha gente considera que es muy poco tiempo. El detalle de cada una de ellas es el siguiente:
Negociación del importe de la indemnización con la compañía Liberty Seguros
La gestión con Liberty ha sido muy dura, como corresponde a una indemnización tan elevada para un siniestro de hogar. Hemos tenido dos bazas muy importantes a nuestro favor
la póliza tan bien hecha y sobre todo tan bien valorada por el tío Pepe unos años antes del fuego
las personas, en especial el abogado y el perito, que consiguió Curro del mundo del seguro en el que trabaja
Ya al día siguiente del incendio, el 29 de enero, Liberty envió a examinar la casa a su jefe de peritos y a un especialista en la detección del origen de los fuegos; anunciaban el interés que iban a prestar a este siniestro tan importante, ... y querían tener la certeza de que no le habíamos pegado una cerilla a la casa; descubrieron que el fuego se inició por el calentamiento de una viga que pasaba por el interior de la chimenea de la estufa de la nave, calentamiento que se transformó en llama en el desván de los guardas.
Su primera oferta de indemnización, apoyada por una valoración de la obra realizada por el constructor de Arenas apodado "Melita", fue de 553 mil €.
A partir de ese momento decidimos preparar una contraoferta basada en un proyecto sólido realizado por el arquitecto que ya trabajaba sobre ello, estructurada por una gabinete de peritajes de seguros de primera línea (JOMAR), y presentada jurídicamente por el bufete PERELA habituado a enfrentarse a compañías de seguros.
Se inició una negociación muy dura, que muchas veces pensamos acabaría en los tribunales.
Finalmente el director del ramo de Liberty y Curro llegaron en diciembre a un acuerdo que era sin duda a lo máximo que podíamos aspirar: 850 mil €; la póliza era por un importe total de 885 mil €. La descomposición de la indemnización ha sido:
por el continente 666 mil €
por el contenido, incluidos los
muebles del guarda 150 mil €
por los objetos especiales (piezas
de caza, muebles antiguos, vajilla
artesanal, ....) 34 mil €
Acordamos finalmente que el pago se realizaría en tres tramos según el avance de la obra.
Realización del proyecto
La designación del arquitecto que realizaría el proyecto y la dirección de obra recayó con total consenso en el estudio SAU ARQUITECTOS, dirigido por Gonzalo Paradinas y Joaquín Vega de Seoane. Pero muy en especial porque el fundador del estudio y gran amigo de la familia, Juan Paradinas, nos prometió que se ocuparía directamente de este proyecto a pesar de estar ya jubilado.
El tiempo ha confirmado que fue una gran elección: Han realizado un proyecto que ha recibido la aprobación de la totalidad de los socios de Famoba, a los que hay que agradecer algunas ideas interesantes que han aportado. Y en el inicio de la dirección de obra, cuando van apareciendo especialmente los problemas propios de la reconstrucción de una casa con casi siglo y medio, está demostrando Juan Paradinas su buen saber y su entrega.
Los 1.173 m2 de superficie construida que va a tener la casa se distribuyen en las mismas tres plantas que tenía, cuyos planos iniciales son los siguientes:
Como aparejador de la obra se ha contratado a Javier Delgado, que une a sus conocimientos de las obras en nuestra zona el tener despacho en Arenas y pertenecer a una conocida familia ligada a las autoescuelas.
Obtención de la licencia municipal
El día 26 de noviembre de 2016, una vez que dispusimos del correspondiente proyecto, se solicitó al Ayuntamiento de Arenas la preceptiva licencia para la obra. Al tratarse de una obra de reconstrucción, y viendo que el propio Alcalde que había bajado al fuego se interesaba por esta licencia, pensamos que su tramitación sería rápida.
Pero nos encontramos en primer lugar con que los servicios técnicos del Ayuntamiento solicitaron a la Delegación Provincial de Medio Ambiente su informe, por "estar la Tablada en zona ZEPA"; el informe de esta Delegación se simplificó mucho, ... al no estar la Tablada incluida en una zona ZEPA¡
Entre el consiguiente retraso por esta consulta, y otros como que nuestro expediente "se traspapeló", no hemos dispuesto de la licencia hasta el día 25 de mayo de 2017, .... medio año después de solicitarla¡
Para poder comenzar la obra solicitamos asimismo una licencia de obra menor para desescombro, lo que nos ha permitido comenzar el día 1 de mayo.
Análisis de la incidencia fiscal
Fiscalmente, al ser Famoba una persona jurídica, se presenta la duda razonable del tratamiento fiscal que debemos dar a la indemnización que recibamos. Caben dos enfoque diferentes:
tributar por la diferencia entre esta indemnización y el gasto necesario para rehacer la vivienda
tributar por el incremento del valor de la vivienda, que en nuestro caso es prácticamente igual al importe de la indemnización
La diferencia entre estos dos enfoques, como se ve en el cuadro adjunto, es de una tributación de unos 34 mil € en el primer enfoque, y de una tributación de unos 205 mil € en el segundo.
Hemos solicitado el informe de dos fiscalistas, uno muy cualificado y otro con mucha experiencia. Desgraciadamente sus opiniones no son totalmente definitorias. Aunque ambos se inclinan a que comencemos con el enfoque de deducción del gasto, y esperemos la reacción de la Agencia Tributaria.
Contratación de la empresa constructora
Disponiendo del dinero y de un plan económico y fiscal, disponiendo del proyecto y disponiendo de la licencia, atacamos el último elemento, la selección de la empresa constructora.
Analizamos verbalmente, por internet y con empresa de informes económicos, un total de 21 empresas constructoras de Arenas, Talavera y Ávila.
Después de una primera selección, solicitamos presupuesto facilitándoles el proyecto para que lo valoraran a seis de ellas; una renunció por el trabajo que le suponía esta cotización.
Además de analizar en detalle las ofertas presentadas, visitamos a las empresas y obras por ellas realizadas. Así como a la empresa que les suministrará la madera para la cubierta en Talavera.
Y curiosamente, la empresa elegida por unanimidad de Pepe y mía, del arquitecto y del aparejador, ... es de Ramacastañas: Arnesto Coronado S.L. Está formada por dos primos que han realizado muchas obras en todo el valle, ... y cuyos antepasados trabajaron en la Tablada en tiempos de mis abuelos.
Su oferta, con la modificación solicitada para la bodega y el portalón, y el cambio pedido en el tipo de madera, ha ascendido a prácticamente el medio millón de euros. Somos conscientes de que este importe se incrementará posiblemente en un 20% habida cuenta de la cantidad de incógnitas que hay en este tipo de obra.
El plazo de ejecución ofertado es de 12 meses, con lo que la obra podría estar terminada en el verano de 2018.
Viendo trabajar a Julio y Juan en este primer mes nos reafirmamos en la bondad de la elección.
